ЧТО НУЖНО ЗНАТЬ

ЧТО НУЖНО ЗНАТЬ

Банкротство застройщика является большим потрясением для любого лица -участника строительства, вложившего средства в инвестирование строительства жилья.

Согласно действующему законодательству физические лица — участники строительства при банкротстве застройщика имеют приоритет перед остальными кредиторами — юридическими лицами, в том числе являющимися участниками строительства.

Вместе с тем, как правило, большинство лиц, вложивших денежные средства в строительство жилья не имеют представления о том, что под собой подразумевает процесс банкротства застройщика и какие действия необходимо предпринимать для целей защиты своих прав и интересов при той или иной процедуре банкротства застройщика.

Настоящая статья подготовлена в соответствии с Федеральным законом от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), поможет ответить на некоторые (наиболее часто возникающие) вопросы, связанные с банкротства юридических лиц и сформировать общее понимание о том, как выглядит процесс банкротства юридического лица- застройщика в целом.

 

Включение в реестр требований кредиторов

В соответствии с п.п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса застройщиком является физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке или на земельном участке иного правообладателя строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Согласно п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве застройщиком признается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства и к которому имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования.

Пунктом 2 ст. 201.1 Закона о банкротстве установлено, что правила о банкротстве застройщика, установленные параграфом 7 главы 9 указанного закона, применяются независимо от того, имеет ли застройщик на праве собственности, аренды или субаренды земельный участок, а также независимо от того, обладает ли застройщик правом собственности или иным имущественным правом на объект строительства

В соответствии с Законом о банкротстве кредиторами организации банкрота являются лица, имеющие по отношению к нему права требования по денежным и иным обязательствам. Указанные требования должны быть предъявлены в рамках возбужденной процедуры банкротства.

Участником строительства признается физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование (п.п. 2 ст. 201.1. Закона о банкротстве).

Под требованием о передаче жилого помещения понимается требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию.

Под денежным требованием участника строительства понимается требование о:

— возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора;

— возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение по договору, предусматривающему передачу жилого помещения;

— возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом недействительным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору;

— возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом незаключенным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору;

Банкротство юридического лица, в том числе являющегося застройщиком, как правило, состоит из следующих этапов (процедур):

  1. Наблюдение.

В случае признания заявления кредитора о признании должника несостоятельным (банкротом) обоснованным (наличия соответствующих признаков) арбитражный суд вводит в отношении должника процедуру наблюдения.

Данная процедура, применяется в деле о банкротстве к должнику – застройщику в целях обеспечения сохранности его имущества, проведения анализа финансового состояния должника, составления реестра требований кредиторов и проведения первого собрания кредиторов.

В случае, если по итогам наблюдения выявлена возможность восстановления платежеспособности застройщика, то в отношении него возможно введение процедуры внешнего управления или финансового оздоровления.

  1. Финансовое оздоровление

Данная процедура, применяется в деле о банкротстве к должнику в целях восстановления его платежеспособности и погашения задолженности в соответствии с графиком погашения задолженности;

  1. Внешнее управление.

Данная процедура применяется деле о банкротстве к должнику в целях восстановления его платежеспособности;

  1. Конкурсное производство

Если восстановление платежеспособности невозможно, то в отношении застройщика вводится процедура конкурсного производства для целей наиболее полного и соразмерного удовлетворения требований кредиторов за счет имеющегося имущества (активов) должника.

Признание юридического лица-застройщика несостоятельным (банкротом) и открытие в отношении него процедуры конкурсного производства влечет за собой ликвидации юридического лица.

 

В случае возбуждения в отношении застройщика процедуры банкротства первое, что необходимо сделать участнику строительства — это предъявить свои требования к должнику в рамках дела о банкротстве.

 

С даты вынесения арбитражным судом определения о введении в отношении застройщика процедуры банкротства в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного параграфом 7 указанного закона порядка предъявления требований к застройщику. (п. 1 ст. 201.4. Закона о банкротстве).

Законом о банкротстве предусмотрено, что временный управляющий, конкурсный управляющий в пятидневный срок с даты их утверждения должны уведомить всех известных им участников строительства о введении процедуры наблюдения или об открытии конкурсного производства и о возможности предъявления участниками строительства требований о передаче жилых помещений и (или) денежных требований, а также о возможности одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения (п. 2 ст. 201.4. Закона о банкротстве).

Для целей участия в первом собрании кредиторов должника кредиторам необходимо предъявить свои требования к должнику — застройщику в 30 дневный срок.

30 дневный срок для предъявления требований участниками строительства начинает исчисляться не ранее направления временным управляющим в адрес всех известных ему участников строительства соответствующего уведомления о введении в отношении должника процедуры наблюдения, применении к должнику правил параграфа 7 (банкротство застройщиков) главы IХ ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» и о возможности предъявления участниками строительства требований о передаче жилых помещений и (или) денежных требований, а также о возможности одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения.

Участники строительства вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о включении их требований в соответствующий реестр не дожидаясь уведомления от арбитражного управляющего.

Чтобы предъявить свои требования, участнику строительства необходимо обратиться в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, с заявлением о включении требования о передаче жилого помещения в реестр требований кредиторов застройщика.

При признании должника банкротом и открытии процедуры конкурсного производства реестр требований кредиторов подлежит закрытию по истечении двух месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства.

Требования кредиторов, заявленные после закрытия реестра требований кредиторов, удовлетворяются за счет оставшегося после удовлетворения требований кредиторов, включенных в реестр требований кредиторов, имущества должника.

 

При банкротстве юридического лица-застройщика Законом предусмотрена особенность — ведение двух реестров требований:

  1. Реестр требований, в который включаются требования о передаче жилых помещений.
  2. Реестр требований кредиторов по денежным требованиям.

Рекомендуется заявлять требования о передаче жилых помещений, так как они в случае необходимости могут быть преобразованы в денежные требования.

 

Что необходимо для составления и подачи заявления в арбитражный суд о включении в реестр требований кредиторов?

 

Закон не предусматривает какой-либо обязательной формы заявления о включении требований в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений, однако в заявлении должны быть указаны:

  • наименование арбитражного суда, в котором рассматрива­ется дело о банкротстве за­стройщика и в который подается заявление;
  • наименование застройщика и его адрес;
  • регистрационные данные застройщика — юридического лица (ОГРН юридического лица);
  • наименование (фамилия, имя, отчество) участника строительства и его адрес;
  • описание требования к должнику;
  • обязательство, из которого возникло требование застройщика перед участником строительства, и срок исполнения такого обязательства.

В заявлении кредитора могут быть указаны иные имеющие отношение к рассмотрению дела о банкротстве сведения.

Следует отметить, что информация о любом возбужденном деле о банкротстве находится в свободном доступе на официальном интернет-сайте Высшего арбитражного суда РФ по адресу: kad.arbitr.ru.  Сайт содержит всю необходимую информацию. Дополнительную информацию, включая сведения об арбитражном управляющем, можно получить на сайте fedresurs.ru.

К заявлению о включении в реестр требований кредиторов застройщика обязательно прилагаются документы, подтверждающие обоснованность требований участника строительства:

документ, подтверждающий наличие требований участника строительства в отношении жилого помещения, т.е. договор, подтверждающий приобретение прав на такое жилое помещение.

документ, подтверждающий выполнение участником строительства своих обязательств по договору (подтверждение оплаты).

документы, подтверждающие направление копии заявления с приложениями арбитражному управляющему и должнику (почтовые квитанции).

Подготовленное заявление со всеми приложениями направляется в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве застройщика, заказным письмом с уведомлением в адрес суда либо подается в канцелярию суда.

Согласно требованиям Закона, кредиторы вправе предъявить свои требования к должнику в течение тридцати календарных дней с даты опубликования в газете «Коммерсантъ» сообщения о введении в отношении должника процедуры наблюдения.

Указанный срок не является пресекательным, предъявленные требования по  истечении тридцатидневного срока будут рассматриваться в следующей процедуре банкротства застройщика. Следует отметить, что процедура банкротства имеет нормативные сроки, в том числе для принятия тех или иных решений. Например, собрание участников строительства должно быть проведено не позднее, чем через два месяца с даты утверждения судом конкурсного управляющего. Поэтому не стоит затягивать с подачей заявления, так как ключевые вопросы могут быть разрешены без вашего участия.

Арбитражный суд принимает заявление к производству и назначает дату рассмотрения. В случае признания требования участника строительства обоснованным, арбитражный суд выносит определение о включении указанного требования в реестр требований о передаче жилых помещений или в реестр требований кредиторов застройщика (если заявлены денежные требования). Нахождение участника строи­ельства в том или ином реестре не влияет на его права и обязанности, отличие состоит только в способах удовлетворения его требований.

Реестр о передаче жилых поме­щений представляет собой единую систему записей, содержащих сведения о кредиторах — участниках строительства и их требованиях к застройщику о передаче жилого помещения, а именно:

  • фамилию, имя, отчество, вид и реквизиты документа, удостоверяю­щие личность, место жительства, а также почтовый или электронный адрес — для физического лица;
  • сумму, уплаченную кредитором застройщику по договору, предусматривающему передачу жи­лого помещения, и (или) стои­мость переданного застройщику имущества в рублях;
  • размер неисполненных обязательств участника строительства перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, в рублях (в том числе стоимость не переданного имущества, указанную в таком договоре);
  • сведения о жилом помещении (в том числе о его площади), являющемся предметом договора, предусматривающего передачу жилого помещения, а также сведения, идентифицирующие объект строительства в соответствии с таким договором;
  • основания возникновения требования кредитора;
  • дату внесения требования кредитора в реестр.

В целях защиты нарушенных прав участников строительства Законом предусмотрено преимущественное право удовлетворения их требований, включенных в реестр.

 

Реестр требований кредиторов по денежным обязательствам также имеет свои особенности.

В частности в таком реестре не три очереди, как обычно, а четыре. В третью очередь включаются требования участников строительства физических лиц, имеющих требования в отношении жилых помещений, а в четвертую — требования всех остальных кредиторов, в том числе участников строительства — физических лиц, имеющих требования в отношении нежилых помещений, а также участников строительства, являющихся юридическими лицами.

В случае преобразования требований участников строительства в денежные требования погашение таких требо­ваний происходит также в преимуще­ственном порядке.

 

Законом определена очередность погашения денежных требований кредиторов в деле о банкротстве застройщика.

В первую очередь производятся расчеты по требованиям граждан, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, путем капитализации соответствующих повременных платежей, компенсации морального вреда.

Во вторую — расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и по выплате вознаграждений авторам резуль­татов интеллектуальной деятельности.

В третью — расчеты по денежным требованиям граждан-участников строительства.

В четвертую — с другими кредиторами.

Таким образом, денежные требования участников строительства имеют определенные преимущества перед конкурсными кредиторами, включенными в четвертую очередь реестра (инвесторы, под­рядчики, банки и т.д.), так как их требования погашаются раньше. Более того, погашение требований участников строительства производится из денежных средств, вырученных от реализации объекта незавершенного строительства и прав на земельный участок.

 

Удовлетворение требований кредиторов — участников строительства

Закон предусматривает три варианта:

  1. Путем передачи объекта незавершенного строительства.
  2. Путем передачи жилых помещений.
  3. Путем погашения денежных требований.

 

Погашение требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства.

В рамках процедур в деле о банкротстве (финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства) предусматривается возможность погашения требований участников строительства путем передачи им объ­екта незавершенного строительства. Такая процедура предусматривает необходимость создания участниками строительства жилищно-строительного кооператива (ЖСК) или иного специализированного потребитель­ского кооператива.

Решение о передаче объекта незавершенного строительства ЖСК, а также решение о создании ЖСК принимается на собрании участников строительства, которое должно быть проведено не ранее чем через один месяц и не позднее чем через два месяца с даты утверждения арбитражного управляющего.

Помимо кредиторов, в создании ЖСК могут участвовать и третьи лица, если после завершения строительства жилых помещений будет больше, чем необходимо для удовлетворения требований всех участников строительства.

При создании ЖСК его члены вносят в качестве паевых взносов переданные им права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, а также в установ­ленный уставом такого кооператива срок денежные средства для завершения строительства.

Согласие арендодателя земельного участка на передачу участникам строительства прав застройщика на этот участок не требуется.

Арбитражный управляющий обеспечивает передачу прав на объект и земельный участок ЖСК на основании определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства. Государственная регистрация перехода прав на объекты возможна только после государственной регистрации кооператива. С момента регистрации перехода прав к такому кооперативу переходят право собственности на объект незавершенного строительства и право собственности или права и обязанности арендатора в отношении земельного участка.

 

Передача объекта незавершенного строительства может быть осуществлена при одновременном соблюдении следующих условий:

  1. Стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок не превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, либо тремя четверыми голосов кредиторов четвертой очереди, за исключением юридических лиц — участников строительства, принято решение о согласии на передачу объекта незавершенного строительства.
  2. Имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, достаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди.
  3. В реестре требований кредиторов отсутствуют требовании кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, либо указанные кредиторы со­гласились на передачу объекта незавершенного строительства.
  4. После завершения строительства конкретного объекта жилых помещений в нем достаточно для удовлетворения требовании всех участников строительства, включенных в реестр требовании кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений.
  5. Объект незавершенного строительства принадлежит застройщику на праве собственности.
  6. Земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства, принадлежит застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве, например, на праве аренды.
  7. Участниками строительства принято решение о создании ЖСК или иного специализированного потребительского кооператива.

Внимание! Реализация данного варианта удовлетворения требо­ваний участников строительства, может потребовать дополнительных затрат. В частности, если имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, недостаточно, на депозитный счет арбитражного суда участниками строительства или третьими лицами вносятся денежные средства в размере превышения совокупного размера текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очереди над стоимостью имущества застройщика, но не более двадцати процентов стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок.

После передачи объекта незавершенного строительства ЖСК требования участников строительства считаются удовлетворенными. Завершение строительства объекта в данном случае ложится на плечи участников ЖСК.

Погашение требований участников строительства путем передачи им жилых помещений.

Закон урегулировал ситуацию, когда строительство многоквартирного дома завершено на момент начала рассмотрения дела о банкротстве либо в ходе конкурсного производства. В этом случае конкурсный управляющий выносит на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи им в собственность жилых помещений в этом многоквартирном доме. В определении о передаче участникам строительства жилых помещений указывается, какое жилое помещение передается каждому участнику строительства.

 

Законом предусмотрены условия, одновременное соблюдение кото­рых дает право осуществить передачу жи­лых помещений участникам строительства:

  1. Наличие полученного в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, строительство которого завершено.
  2. Застройщиком и участниками строительства не подписаны передаточные акты или иные документы о передаче участникам строительства жилых помещений.
  3. Стоимость передаваемых жилых помещений не превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, или тремя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди, за исключением юридических лиц — участников строительства, принято решение о согласии на передачу участникам строительства жилых помещений.
  4. Имущества, которое остается у должника после передачи участникам строительства жилых помещений, достаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди.
  5. В реестре требований кредитор отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на многоквартирный дом, строительство которого завершено, земельный участок, передаваемые жилые помещения, либо указанные кредиторы согласились на передачу участникам строительства жилых помещений.
  6. Всем участникам строительства передаются жилые помещении в соответствии с условиями дого­воров, предусматривающих передачу жилых помещений, и передаваемых жилых помещении достаточно для удовлетворении требований всех участником строительства.

 

Погашение требований граждан — участников строительства по денежным обязательствам

В случае невозможности создания ЖСК либо вынесения арбитражным судом определения об отказе в удовлетворении ходатайства о передаче объекта незавершенного строительства и земельного участка, требования участников строительства преобразовываются в денежные требования и подлежат погашению в составе требований кредиторов, соответственно, третьей и четвертой очереди.

Также у участника строительства есть право самостоятельно отказаться от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения и обратиться в суд с денежными требованиями к застройщику.

Необходимо обратить внимание на тот факт, что денежные требования физических лиц по договорам, предусматривающим передачу жилых помещений, подлежат включению в третью очередь реестра требований кредиторов застройщика, а юридические лица и иные кредиторы — в четвертую.

Размер требований участника строительства складывается из суммы, уплаченной им по договору, предус­матривающему передачу жилого помещения, и суммы реального ущерба. Такой ущерб определяется в виде разницы между стоимостью жилого помещения (определенной на дату расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения) и суммой денежных средств, уплаченных до расторжения этого договора.

Таким образом, закон предусматривает возмещение участнику строительства не только суммы, уплаченной им по договору, но и возмещение реального убытка.

Удовлетворение таких требований производится за счет денежных средств, вырученных от продажи объекта незавершенного строительства. Причем большая часть этих средств идет на погашение требований участников строительства — физических лиц, включенных в третью очередь реестра требований кредиторов застройщика.

В случае реализации объекта строительства, принадлежащего застройщику на праве собственности, и земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности или ином праве (в том числе аренды, субаренды), средства, вырученные от реализации указанных объектов и (или) прав на них, перечисляются покупателем на специальный банковский счет должника. Из зачисленных на этот счет средств восемьдесят пять процентов средств направляется на погашение денежных требований участников строительства (в том числе в части реального ущерба, за исключением процентов и иных санкций). Удовлетворение данных требований происходит в порядке очередности, установленной Законом.

Однако если объект незавершенного строительства находится в залоге, то 60% направляются на погашение требований залогодержателей, в том числе и участников строительства, которые являются залогодержателями в силу 214-ФЗ, и 25 % направляются на погашение требований остальных участников строительства.